A ação de despejo é um meio que a maioria dos proprietários recorre para a retomada da posse direta de um imóvel objeto de contrato de locação.
Entre os motivos mais comuns para ação de despejo estão: a falta de pagamento de aluguel; violação de outras cláusulas contratuais e a prática de atividades ilegais no imóvel.
O processo de despejo segue trâmites legais específicos e esse direito está previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que regula as relações entre locadores e locatários de imóveis urbanos.
Quer saber como funciona o procedimento da Ação de Despejo? Confira nesse informativo algumas informações importantes sobre o assunto!
1. O que é a Ação de Despejo?
A ação de despejo configura-se como uma das ações locatícias previstas na Lei Federal de n.º 8.245 de 18 de outubro de 1991 – Lei do Inquilinato. Esse tipo de ação visa a retirada de um inquilino de um imóvel locado.
Todo o procedimento da Ação de despejo está previsto no artigo 59 e seguintes da Lei do Inquilinato. http://(http://(https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm)
2. Quais os motivos que podem ensejar a Ação de Despejo?
Conforme o artigo 59 da Lei do Inquilinato, são motivos da ação de despejo:
- O descumprimento do mútuo acordo celebrado por escrito e assinado pelas partes;
- Extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
- Morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação;
- Término do prazo da locação para temporada;
- Permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário;
- Havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
- Término do prazo notificatório, realizado pelo locador, exigindo novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia ao locatário, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
- A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de caução, fiança, segundo de fiança locatícias e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Importante dizer que a falta de pagamento é o motivo mais comum nas ações de despejo e não inclui apenas a inadimplência com o aluguel. Todas as despesas relacionadas ao imóvel que restarem descumpridas, como ausência de pagamento referente ao condomínio, água, IPTU, luz gás também pode motivar a referida ação.
3. Como funciona o procedimento?
Quando a ação de despejo é ajuizada, o processo segue uma série de procedimentos e prazos específicos determinados pela Lei do Inquilinato. Após distribuição da demanda, no momento em que o inquilino recebe a ordem de despejo, terá um prazo para pagar a dívida e deixar o imóvel.
O locatário poderá requerer na inicial, a concessão de uma liminar de despejo. A liminar é uma decisão provisória que antecipa os efeitos da sentença final, ou seja, determina que o locatário desocupe o imóvel antes mesmo do julgamento definitivo da ação.
Dito isso, se a decisão judicial ocorrer em caráter liminar, o imóvel deverá ser desocupado o mais rápido possível, antes mesmo de o processo ser julgado – no caso, 15 (quinze) dias a partir do recebimento da ordem de despejo.
Caso o juiz não conceda a liminar, o processo primeiro será julgado e, no fim, somente após a sentença, o inquilino terá até 30 (trinta) dias para sair do imóvel.
Vale ressaltar que segundo legislação específica, o autor da demanda deverá prestar caução, depositando em conta judicial, o valor correspondente a 3 (três) meses de aluguel como cumprimento de um dos requisitos para obter a medida liminar almejada.
O inquilino, após ser notificado da ação, pode resolver a situação pagando o valor do aluguel em atraso, reparando os danos causados na propriedade ou tentar a negociação de um acordo com o proprietário.
É válido frisar ainda que, durante o processo de despejo os pertences do locatário não podem ser retirados do imóvel sem a ocorrência do devido procedimento previsto em lei.
Contudo, se o inquilino não desocupar o imóvel dentro do prazo estabelecido, findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data que o mesmo restou notificado, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força policial e arrombamento.
Quando ocorrer o uso de força policial, os pertences, nesse caso, poderão ser removidos do local pelo Oficial de Justiça após a execução da ordem e geralmente armazenados em local designado pelo oficial de justiça por um período determinado.
Se a demanda for motivada pela falta de pagamento dos aluguéis, o locatário poderá evitar a rescisão contratual e o despejo, dirimindo a liminar eventualmente deferida, se, dentro do prazo concedido para a desocupação do imóvel, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.
VALE FICAR ATENTO:
Não há um prazo legal sobre a quantidade de parcelas em atraso para embasar o ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento. O mais comum é que o próprio contrato de locação assinado entre locador e locatário preveja essa situação.
Todavia, vale ficar atento: mesmo se o contrato de não mencionar nada sobre isso, o proprietário tem direito de buscar tal medida. É praxe o locador aguardar o período de 30 (trinta) a 60 (sessenta) dias, mas nada impede o mesmo ajuíze a demanda já no dia seguinte ao primeiro atraso no pagamento.
4. DIREITO DO LOCATÁRIO NO DECORRER DA ORDEM DE DESPEJO
No decorrer de um processo de despejo, tanto o locador como o locatário possuem responsabilidades e direitos que precisam ser seguidos para o devido cumprimento da lei.
Com relação ao LOCATÁRIO, este terá:
- A garantia de receber uma notificação adequada e por escrito sobre a ação de despejo
- Precisa ter ciência do prazo legal para desocupação do imóvel, bem como, dos motivos que ensejaram a ação;
- Tem direito a privacidade, não podendo o locador tomar medidas que violem seus direitos, como a invasão do imóvel sem permissão;
- Dever de cooperação durante o procedimento, respondendo a notificação e comparecendo a audiências, se necessário for;
- Obrigação de desocupar o imóvel após o prazo legal de forma voluntária.
A atuação de uma advogado é fundamental para a celeridade do processo, visto que proporciona uma análise específica e detalhada de cada caso, possibilitando a correta aplicação do direito nas defesas ou ações ajuizadas.
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Cláudia Trevizan, advogada – OAB/PR 104.951.