Você sabe o que é um título translativo de propriedade?
O título translativo de propriedade é um documento que serve para transferir a propriedade de um imóvel. Ele pode ser um instrumento particular, ou seja, um contrato firmado entre as partes do negócio jurídico de compra e venda do imóvel ou então um instrumento público. Este último é elaborado por um notário e por esta condição detém fé pública.
Como saber qual dessas modalidades será escolhida para a compra e venda do meu imóvel?
O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) estabelece em seu artigo 108 “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.” (grifo nosso)
Em outras palavras, significa dizer que os negócios jurídicos envolvendo imóveis de até 30 (trinta) vezes o valor do maior salário-mínimo, podem ser realizados através de um instrumento particular, caso não haja disposição em contrário, no caso específico.
Por outro lado, imóvel com valores superiores a isso, necessariamente, deverão ser objeto de escritura pública.
Observe que a modalidade particular ou pública é apenas um instrumento para transferir o imóvel, ou seja, é o título translativo da propriedade, no entanto, não se confunde com a matrícula.
Isso porque para que a propriedade se convalide, é necessário que o adquirente promova o registro do título translativo (instrumento particular ou escritura pública) junto ao cartório competente onde o imóvel está registrado.
Desse modo, efetivado o registro do título, o adquirente fará jus a matrícula atualizada do imóvel, documento hábil para comprovar a propriedade do bem.
Nesse contexto, podemos concluir que a primeira diferença entre o título translativo e a matrícula, é justamente a comprovação da propriedade. O primeiro é meio para que o outro se concretize, mas não se confundem.
Você já viu algum desses documentos?
Título translativo de propriedade na modalidade particular:
Título translativo de propriedade na modalidade instrumento público:
A segunda diferença é justamente a competência, o título translativo poderá ser elaborado pelo particular ou pelo notário; enquanto a matrícula é expedida pelo ofício onde o imóvel está registrado, portanto, sempre será um documento público.
Por conseguinte, é possível concluir que a terceira diferença se refere à posse e a propriedade; o título translativo comprova apenas a posse sobre determinado bem; já a matrícula é o documento revestido a comprovar a propriedade do imóvel.
Qual o efeito prático dessas diferenças?
Juridicamente falando a matrícula é o documento que demonstra a titularidade sobre determinada coisa, logo para fins de comprovação de renda; atualização de cadastro junto aos órgãos públicos; eventual contratação de financiamento; este será o documento regular a comprovar a propriedade do bem.
Enquanto o título translativo apenas dá indicativo de que a pessoa detém a posse sobre um bem, mas gera uma presunção relativa a respeito de sua titularidade, já que o negócio jurídico de compra e venda não foi finalizado com o efetivo registro no cartório competente.
A respeito disso é o que dispõe o Código Civil[1]:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Tal distinção é relevante justamente porque uma vez não sendo levado a registro o título translativo, o alienante – leia-se aquele que vendeu o bem – continua sendo o dono do imóvel!
Por isso, não se engane, deter apenas o título translativo não dá segurança em relação à propriedade do bem, o adquirente deve registrar o contrato particular ou a escritura pública no cartório de registro de imóveis, sob pena de correr o risco de perder o imóvel por uma irregularidade formal.
A matrícula por sua vez é o documento que formaliza a comprovação da propriedade.
É importante destacar que a incidência dessa espécie tributária é regulamentada na legislação local, uma vez que é de competência de cada município legislar sobre.
Sobre esse assunto é a Súmula nº 326 do Supremo Tribunal Federal “Súmula 326: É legítima a incidência do imposto de transmissão inter vivos sobre a transferência do domínio útil[1].”
Espero que vocês tenham entendido essas diferenças!
Essas informações contribuíram para o seu conhecimento?
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Este informativo é destinado aos clientes e parceiros do Escritório Ito & Costa Advogados Associados.